۲۸ شهریور ۱۴۰۵ :: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶ :: ۸ ربیعالثانی ۱۴۴۸
گوی خبر- بازار مسکن فقط در قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و تعداد معاملات خود را نشان نمیدهد؛ گاهی میتوان تغییر رفتار مالکان را از نوع معاملهای که برای ملک خود پیشنهاد میکنند هم دنبال کرد. بررسی فایلهای ملکی قابل معاوضه و تهاتر نشان میدهد در کنار فروش نقدی، گروهی از مالکان به دنبال جایگزین کردن ملک خود با دارایی دیگری هستند؛ از یک واحد مسکونی کوچکتر یا کلنگی گرفته تا دلار، طلا و خودرو.
بررسی فایلهای قابل تهاتر نشان میدهد یکی از پرتکرارترین شکلهای این نوع معامله، معاوضه واحدهای بزرگتر با آپارتمانهای کوچکتر است؛ الگویی که در چند فایل از مناطق مختلف تهران تکرار شده است. در این نوع معاملات، مالک قصد ندارد لزوماً از بازار ملک خارج شود، بلکه به دنبال آن است که با کاهش متراژ، بخشی از ارزش دارایی خود را آزاد کند.
مسیر تازه مالکان برای آزاد کردن بخشی از سرمایه
برای مثال، در باغفیض، یک واحد ۹۵ متری دوخوابه با دو پارکینگ و قیمت پیشنهادی ۳۰ میلیارد تومان برای فروش یا معاوضه با یک واحد ریزمتراژ عرضه شده و مالک در توضیحات صراحتاً از «نیاز مالی» بهعنوان دلیل تهاتر نام برده است. به این ترتیب، به جای فروش کامل ملک و خروج سرمایه از بازار مسکن، بخشی از ارزش ملک از طریق کاهش متراژ آزاد میشود.
نمونه مشابهی در پونک دیده میشود. یک واحد ۱۲۰ متری سهخوابه با قیمت ۴۸ میلیارد تومان برای تهاتر با آپارتمان کوچکتر عرضه شده است. در فایل دیگری در همین محدوده، واحدی ۹۵ متری با قیمت ۳۰.۵ میلیارد تومان نیز قابلیت تهاتر با واحد کوچکتر را دارد. این موارد نشان میدهد که در اکثر مناطق گرانقیمت تهران، امکان معاوضه با متراژ پایینتر به بخشی از پیشنهاد فروش تبدیل شده است و یکی از دلایل میتواند رکود بیشتر در بازار آپارتمانهای بزرگمتراژ باشد.
در سازمان برنامه نیز یک واحد ۸۲ متری دوخوابه با قیمت حدود ۱۹.۸ میلیارد تومان برای تهاتر با واحد کوچکتر عرضه شده است. در این فایل، فروشنده دلیل این تصمیم را «پول لازم بودن» عنوان کرده و مشخصاً اعلام کرده که حاضر است ملک خود را با واحد کوچکتر در محدوده فردوس غرب و شرق معاوضه کند.
در شمال شرق تهران نیز نمونه مشابهی دیده میشود. یک واحد ۱۳۸ متری سهخوابه در محدوده هروی با قیمت پیشنهادی ۴۲ میلیارد تومان، برای فروش یا تهاتر با یک واحد دوخوابه عرضه شده است. قیمت هر متر این واحد حدود ۳۰۴ میلیون تومان اعلام شده و مالک، در کنار امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور و انباری، امکان معاوضه با واحد دوخوابه در همان منطقه را مطرح کرده است.
این فایل از این جهت قابل توجه است که فاصله میان دو ملک فقط در متراژ نیست و تعداد اتاقها نیز کاهش پیدا میکند؛ یعنی مالک یک واحد سهخوابه، در صورت انجام معامله، میتواند به یک واحد دوخوابه منتقل شود و در ازای آن بخشی از ارزش ملک فعلی خود را از معامله خارج کند.
در نقطه مقابل، بخشی از فایلهای تهاتری از سوی مالکان واحدهای کوچکتر ثبت شده که به دنبال واحد بزرگتر هستند. برای نمونه، مالک یک آپارتمان ۶۲ متری دوخوابه در جمهوری، با قیمت حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیارد تومان، اعلام کرده است که تنها حاضر به تهاتر با آپارتمانی ۸۰ متر و بزرگتر در مناطق ۹، ۱۰ و ۱۱ تهران است؛ بنابراین تهاتر در بازار مسکن صرفاً مسیری برای کوچککردن متراژ نیست و در مواردی، خانوارها یا مالکان با هدف افزایش فضای سکونت، واحد کوچکتر خود را وارد معامله میکنند.
از بنز و بیامو تا دنا؛ خودرو در نقش داراییِ تهاتری ملک
با این حال، در میان فایلهای بررسیشده، نمونههایی از معاوضه ملک با خودرو نیز به چشم میخورد و مالک نوع خودروی مدنظر را نیز در توضیحات تاکید کرده است؛ در یکی از این فایلها، زمینی با کاربری مسکونی در منطقه آزاد انزلی، با مساحت حدود ۱۹۳ مترمربع و قیمت اعلامی ۳.۲ میلیارد تومان، تنها با خودروی دنا اتومات آپشنال صفر کیلومتر قابل تهاتر اعلام شده است.
در نمونهای دیگر، یک واحد ۵۲ متری در مرزداران با قیمت حدود ۱۷.۳ میلیارد تومان برای معاوضه با خودرو پیشنهاد شده است. مالک این واحد علاوه بر اشاره به ویژگیهای ملک، امکان معاوضه با خودروهایی از جمله بنز، بیامو، آئودی Q۵، سانتافه، تیگو، پرادو و سورنتو را نیز مطرح کرده است. در اینجا خودرو نه صرفاً بهعنوان یک وسیله مصرفی، بلکه بهعنوان بخشی از ارزش معامله وارد فرآیند تهاتر شده است.
نکته قابل توجه دیگر در فایلهای مورد بررسی این است که پیشنهاد معاوضه مستقیم ملک با طلا یا ارز به اندازه خودرو مشاهده نمیشود. البته این مشاهده را نمیتوان به کل بازار تعمیم داد، اما میتواند یک پرسش مهم را مطرح کند: چرا خودرو در معاملات تهاتری ملک، بهعنوان یکی از گزینههای مورد توجه برخی مالکان ظاهر شده است؟
یکی از توضیحات احتمالی، تفاوت در نقدشوندگی و فرآیند معامله این داراییهاست. فروشندهای که برای تأمین نقدینگی به تهاتر فکر میکند، ممکن است ترجیح دهد بخشی از ارزش ملک خود را به داراییای تبدیل کند که بتواند سریعتر آن را خرید و فروش کند. در چنین شرایطی، خودرو میتواند برای برخی مالکان نقش دارایی واسط را داشته باشد؛ هرچند میزان نقدشوندگی آن به مدل، قیمت، شرایط بازار و وضعیت معامله بستگی دارد.
در واقع، مجموعه این فایلها تصویری از بخشی از رفتار مالکان در بازار مسکن ارائه میکند؛ مالکی که یک واحد ۹۵ یا ۱۲۰ متری در اختیار دارد، اما به جای فروش نقدی، واحد کوچکتری را پیشنهاد میکند، یا مالک زمینی که حاضر است آن را با یک خودروی صفر کیلومتر معاوضه کند. وجه مشترک این معاملات، تلاش برای تغییر شکل دارایی است؛ بهگونهای که مالک بتواند بدون فروش کامل دارایی خود، بخشی از ارزش آن را جابهجا یا آزاد کند.
این رفتار میتواند در شرایطی که فروش ملک برای برخی مالکان زمانبر شده یا نیاز به نقدینگی افزایش یافته، اهمیت بیشتری پیدا کند. در این وضعیت، تهاتر به فروشنده اجازه میدهد معامله را از مسیر دیگری پیش ببرد؛ هرچند اختلاف قیمت میان دو دارایی، نحوه کارشناسی، تعیین ارزش واقعی ملک و دارایی طرف مقابل و همچنین ریسکهای حقوقی، میتواند فرآیند چنین معاملاتی را پیچیدهتر از یک معامله معمولی کند.
