قفل بازار مسکن با قیمتسازی؛ هزینه ساخت خانه به متری ۶۰ میلیون تومان رسید؟
گوی خبر [1]- بازار مسکن در شرایطی با رکود سنگین معاملاتی مواجه شده که همزمان برخی گزارشها از افزایش ۴۰ تا ۲۷۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و رشد هزینه ساختوساز حکایت میکنند. در همین راستا اعلام شده، هزینه ساخت مسکن به متری ۶۰ میلیون تومان رسید. با این حال، کارشناسان معتقدند؛ افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی به تنهایی نمیتواند توضیحدهنده رشد قیمت مسکن باشد و سهم زمین همچنان بخش عمدهای از بهای تمام شده واحدهای مسکونی را تشکیل میدهد. در این میان، انتشار ارقام غیرکارشناسی، قیمتسازی و بزرگنمایی هزینههای ساخت، از نگاه فعالان بازار، به تشدید رکود و کاهش معاملات دامن میزند. افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی در کنار رشد دستمزدها، تورم عمومی و تداوم کمبود مسکن، شرایط بازار ملک را پیچیدهتر میکند.
در حالی که قیمت برخی مصالح ساختمانی با رشدهای قابل توجهی مواجه میشود، هزینه ساخت واحدهای مسکونی نیز افزایش پیدا میکند و این موضوع در نهایت فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها را بیشتر میکند. مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، معتقد است؛ بازار ملک امروز نه از نقدشوندگی مناسبی برخوردار است و نه از ارزندگی کافی و همین شرایط موجب میشود بخشی از سرمایهها به سمت بازارهای طلا و ارز حرکت کند.
این کارشناس بازار مسکن، درباره ادعای افزایش ۴۰ تا ۲۷۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و اثر آن بر هزینه نهایی ساخت مسکن به «اعتماد» میگوید: برخی اظهارنظرها درباره قیمت مصالح ساختمانی بدون توجه به سهم واقعی هر کالا در بهای تمامشده ساختمان مطرح میشود و همین موضوع باعث میشود تصویر دقیقی از وضعیت بازار ارایه نشود. به گفته او، در شرایط فعلی ممکن است قیمت برخی مصالح ساختمانی با رشدهای قابل توجهی مواجه شود، اما این افزایش قیمت لزوما به همان میزان در قیمت نهایی مسکن اثر نمیگذارد. برای بررسی اثر افزایش قیمت هر مصالح باید سهم آن در مجموع هزینه ساخت مورد توجه قرار بگیرد. به عنوان نمونه، اگر قیمت سیمان با افزایش ۱۰۰ درصدی مواجه شود، این به معنای افزایش ۱۰۰ درصدی هزینه ساخت ساختمان نیست، زیرا سهم سیمان در مجموع بهای تمامشده مسکن محدود است. گودرزی تاکید میکند:
باید میان افزایش قیمت یک کالای ساختمانی و رشد هزینه نهایی ساخت تفاوت قائل شد. به اعتقاد او، برخی ارقام و آمارهایی که در فضای رسانهای مطرح میشود، بدون ارایه تحلیل دقیق از سهم هر نهاده در هزینه ساخت، موجب شکلگیری انتظارات غیرواقعی در بازار میشود. این کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ یکی از مهمترین عواملی که قیمت نهایی مسکن را افزایش میدهد، هزینه زمین است. در بسیاری از مناطق، بیش از ۷۰ درصد قیمت مسکن به ارزش زمین مربوط میشود و بنابراین تمرکز صرف بر قیمت مصالح نمیتواند تحلیل کاملی از دلایل گرانی مسکن ارایه کند. گودرزی میگوید:
دولت در صورت استفاده صحیح از ظرفیتهای قانونی و اجرای درست قوانین بالادستی، میتواند زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن را با شرایط مناسب در اختیار مردم و سازندگان قرار دهد. از نگاه او، سیاست عرضه زمین میتواند یکی از مهمترین ابزارهای دولت برای کنترل قیمت تمام شده مسکن باشد. او تاکید میکند: اگر زمین با قیمت مناسب در اختیار پروژههای ساختوساز قرار بگیرد و همزمان موانع اداری و بروکراسیهای موجود کاهش پیدا کند، هزینه نهایی تولید مسکن نیز تحت تاثیر قرار میگیرد. با این حال، گودرزی معتقد است؛ در شرایط فعلی، سیاستهای دولت در حوزه مسکن به اندازه کافی موثر نیست و همین مساله باعث میشود بازار با مشکلات ساختاری مواجه شود.
به باور این کارشناس بازار مسکن، یکی از مهمترین دلایل محدود شدن نقلوانتقال واحدهای مسکونی، شکلگیری قیمتهای غیر واقعی و قیمتسازی در بازار است. وقتی ارقام غیر کارشناسی درباره قیمت مسکن و هزینه ساخت منتشر میشود، خریدار و فروشنده نمیتوانند به یک نقطه مشترک برای انجام معامله برسند. او میگوید: در برخی موارد، بالاترین قیمت ثبت شده برای یک ملک یا یک منطقه به عنوان قیمت پایه معاملات معرفی میشود، در حالی که بالاترین قیمت یک معامله لزوما نشاندهنده قیمت واقعی بازار نیست. این شیوه قیمتگذاری باعث میشود فروشندگان انتظار قیمتهای بالاتری داشته باشند و خریداران نیز به دلیل کاهش قدرت خرید، توان ورود به بازار را از دست بدهند. گودرزی تاکید میکند: نتیجه چنین شرایطی، کاهش تعداد معاملات و قفل شدن بازار است. در این وضعیت، فروشنده حاضر نیست قیمت مورد انتظار خود را کاهش دهد و خریدار نیز قدرت خرید کافی برای پذیرش قیمتهای پیشنهادی را ندارد. در نتیجه، فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قدرت خرید واقعی خانوارها افزایش پیدا میکند و بازار در رکود معاملاتی عمیقتری قرار میگیرد. به گفته گودرزی، رکود فعلی تنها خریداران مسکن را تحت فشار قرار نمیدهد، بلکه تمام ذینفعان این بازار را با مشکل مواجه میکند.
سازندگان با کاهش تقاضای موثر مواجه میشوند، مالکان برای فروش دارایی خود با دشواری بیشتری روبهرو میشوند و مستاجران نیز تحت فشار افزایش هزینههای اجاره قرار میگیرند. او معتقد است؛ در چنین شرایطی، سیاستگذار باید از انتشار اطلاعات نادرست و قیمتسازی جلوگیری کند و بازار را به سمت شفافیت بیشتر هدایت کند. به گفته این کارشناس مسکن، رسانهها نیز در این زمینه نقش مهمی دارند و باید قیمتها را بر اساس اطلاعات معتبر، آمار رسمی و تحلیل کارشناسی منتشر کنند. گودرزی تاکید میکند: اظهارنظر درباره قیمت مسکن صرفا یک موضوع رسانهای نیست و هرگونه اعلام قیمت غیرواقعی میتواند پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گستردهای داشته باشد. زمانی که یک قیمت غیرواقعی به عنوان نرخ معمول بازار معرفی میشود، این عدد میتواند انتظارات فروشندگان و خریداران را تغییر دهد و در نهایت به کاهش معاملات منجر شود.
این کارشناس بازار مسکن درباره خروج بخشی از سرمایهها از بازار ملک و حرکت آنها به سمت طلا و ارز نیز میگوید: کاهش نقدشوندگی و نبود چشمانداز روشن از آینده بازار مسکن، یکی از عواملی است که سرمایهگذاران را به سمت بازارهای دیگر هدایت میکند. به گفته گودرزی، بازار مسکن در سالهای اخیر با نوعی قیمتگذاری غیر کارشناسی مواجه شد و همین موضوع باعث شد تا ملک از منظر سرمایهگذاری با دو مشکل مواجه شود؛ نخست اینکه فروش آن به آسانی امکانپذیر نباشد و دوم اینکه قیمتهای اعلامشده الزاما با ارزش واقعی و قدرت خرید جامعه تناسب ندارد. او معتقد است؛ در چنین شرایطی، برخی سرمایهگذاران بازارهایی مانند؛ طلا و ارز را به دلیل نقدشوندگی بیشتر انتخاب میکنند. با این حال، گودرزی تاکید میکند: ورود سرمایه به این بازارها نیز به معنای سود قطعی نیست. بازارهای ارز و طلا نیز تحت تاثیر تحولات اقتصادی و سیاسی با نوسانهای شدید مواجه شدهاند و سرمایهگذاران ممکن است در مقاطعی با کاهش ارزش داراییهای خود روبهرو شوند. گودرزی با انتقاد از برخی روایتهای غیرکارشناسی درباره بازار مسکن میگوید:
حل بحران این بازار نیازمند ارایه تحلیلهای دقیق و پرهیز از اظهارنظرهای هیجانی است، نمیتوان با اعلام قیمتهای بالا یا نسبت دادن تمام افزایش قیمت مسکن به رشد قیمت مصالح ساختمانی، واقعیتهای بازار را توضیح داد. او تاکید میکند: قیمت مسکن تحت تاثیر مجموعهای از عوامل قرار دارد و زمین، هزینه تامین مالی، سیاستهای اقتصادی، قدرت خرید خانوارها، نرخ تورم، میزان عرضه و تقاضا و شرایط عمومی اقتصاد همگی بر این بازار اثر میگذارند. این کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ اگر دولت به دنبال ایجاد تعادل در بازار است، باید سیاست عرضه زمین، تسهیل ساختوساز و افزایش تولید مسکن را در کنار سیاستهای مالیاتی و نظارتی دنبال کند. در غیر این صورت، افزایش هزینههای ساخت و کاهش قدرت خرید خانوارها همچنان بازار را با رکود مواجه میکند. گودرزی در ادامه بر ضرورت اجرای سیاستهای مالیاتی موثر تاکید کرده و میگوید: خروج سرمایه از بخش مولد اقتصاد نباید بدون هزینه باشد. اگر سرمایهها به صورت گسترده از بخش تولید و ساختوساز خارج شوند و به سمت فعالیتهای غیرمولد حرکت کنند، اقتصاد با آسیب جدی مواجه میشود. او معتقد است؛ مالیات بر عایدی سرمایه میتواند یکی از ابزارهای سیاستگذار برای مدیریت جریان سرمایه باشد.
البته از نگاه او، هدف این سیاست نباید فشار بر سرمایهگذاری مولد باشد، بلکه باید به گونهای طراحی شود که فعالیتهای سوداگرانه و غیرمولد را کنترل کند و سرمایه را به سمت بخشهای واقعی اقتصاد هدایت کند. گودرزی در پایان تاکید میکند: بازار مسکن برای عبور از رکود به ثبات، شفافیت و سیاستگذاری کارشناسی نیاز دارد. قیمتسازیهای رسانهای و اعلام ارقام غیرواقعی نه تنها مشکلی از بازار حل نمیکند، بلکه باعث میشود فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و توان خرید خانوارها بیشتر شود. در چنین شرایطی، معاملات محدودتر میشود، سرمایهگذاری در ساختوساز کاهش پیدا میکند و فشار بر مستاجران نیز افزایش مییابد. دولت باید با اصلاح سیاستهای زمین، تقویت عرضه مسکن، افزایش شفافیت اطلاعات و طراحی ابزارهای مالیاتی مناسب، زمینه بازگشت سرمایه به بخش مولد اقتصاد و خروج بازار مسکن از رکود را فراهم میکند.
جهش هزینه ساخت واقعی است
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است؛ رشد هزینه ساخت در شرایطی رخ میدهد که بازار مسکن همچنان با کسری عرضه مواجه است و همین همزمانی، فشار مضاعفی را بر قیمت تمامشده واحدهای مسکونی وارد میکند.
ستاریان به «اعتماد» میگوید: اقتصاد کشور با تورم عمومی مواجه است و این تورم تمام بخشهای زنجیره ساختوساز را تحت تاثیر قرار میدهد. از سوی دیگر، رکود طولانیمدت بازار مسکن باعث میشود بسیاری از کارخانههای تولید مصالح ساختمانی با ظرفیت کامل فعالیت نکنند و برخی واحدهای تولیدی نیز با درصد پایینی از ظرفیت خود کار کنند یا حتی در مقاطعی تعطیل شوند. به گفته او، کاهش تولید در کنار افزایش هزینههای انرژی، مواد اولیه و دستمزد، قیمت تمامشده مصالح ساختمانی را افزایش میدهد.
بنابراین، سازندگان از یکسو با رشد قیمت مصالح و از سوی دیگر با افزایش هزینه نیروی انسانی مواجه میشوند. مجموع این عوامل موجب میشود هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان به شکل محسوسی افزایش پیدا کند. ستاریان تاکید میکند: هزینه ساخت به نوع ساختمان و تعداد طبقات نیز بستگی دارد و هرچه پروژه بلندمرتبهتر میشود، هزینههای ساخت افزایش پیدا میکند. به گفته او، هزینه ساخت یک ساختمان پنجطبقه و پنجواحدی در شرایط فعلی به رقم بالایی میرسد و در ساختمانهای بلندمرتبه، این هزینه میتواند به مراتب بیشتر شود. او معتقد است؛ در پروژههای بلندمرتبه، هزینه ساخت هر مترمربع حتی به حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان نیز میرسد. این هزینهها در حالی افزایش پیدا میکند که قیمت زمین نیز سهم قابل توجهی در قیمت نهایی مسکن دارد. بنابراین، رشد همزمان هزینه زمین و ساخت، قیمت نهایی واحدهای مسکونی را بیش از پیش افزایش میدهد.
این کارشناس بازار مسکن میگوید: کشور سالهاست با مشکل کمبود مسکن مواجه است و این کسری تاریخی همچنان ادامه دارد. از یک طرف تقاضای واقعی برای مسکن وجود دارد و از طرف دیگر، افزایش هزینه ساخت باعث میشود تولید واحدهای جدید دشوارتر و پرهزینهتر شود. ستاریان معتقد است؛ این وضعیت یک چرخه معیوب ایجاد میکند؛ افزایش هزینه ساخت، قیمت نهایی مسکن را بالا میبرد و همزمان قدرت خرید خانوارها نیز کاهش پیدا میکند. در نتیجه، خانهاولیها بیش از سایر گروهها از بازار خارج میشوند و بسیاری از خانوارها دیگر توان خرید واحدهای نوساز را ندارند.
به گفته ستاریان، رشد شدید قیمت مسکن باعث میشود الگوی معاملات نیز تغییر کند. در گذشته، بخشی از خانوارها با فروش خانه قبلی خود، واحد بزرگتر یا مناسبتری خریداری میکردند؛ اما اکنون شرایط به گونهای پیش میرود که برخی مالکان برای تامین نقدینگی یا کاهش هزینههای زندگی، خانه بزرگتر خود را میفروشند و به سراغ واحدهای کوچکتر میروند. او این روند را نوعی تبدیل به بدتر در بازار مسکن میداند و معتقد است؛ اگر معاملهای هم انجام شود، الزاما به معنای ارتقای کیفیت زندگی خانوار نیست. در همین حال، به دلیل قیمت بالاتر واحدهای نوساز، تقاضا بیشتر به سمت خانههای چندسالساخت و قدیمیتر حرکت میکند.
ستاریان در ادامه درباره خروج سرمایه از بازار مسکن و ورود آن به بازار طلا و ارز میگوید: نقدشوندگی بالاتر این بازارها یکی از دلایل اصلی این جابهجایی است. زمانی که قیمت طلا و ارز با سرعت افزایش پیدا میکند، سرمایهگذاران به دلیل امکان خرید و فروش سریعتر، منابع خود را به سمت این بازارها هدایت میکنند. به گفته او، هر زمان بازار ارز و طلا وارد دوره ثبات میشود، بخشی از سرمایهها دوباره به سمت مسکن بازمیگردد و حتی در مقاطعی افزایش معاملات در برخی مناطق مشاهده میشود. با این حال، رشد شدید قیمت مسکن باعث میشود این بازار نیز برای بخش بزرگی از متقاضیان دستنیافتنی شود.
ستاریان تاکید میکند: بازار مسکن برای خروج از این وضعیت به افزایش تولید، کنترل هزینه ساخت و تقویت قدرت خرید خانوارها نیاز دارد. در غیر این صورت، افزایش هزینه ساخت در کنار کسری عرضه، نه تنها قیمت مسکن را افزایش میدهد، بلکه رکود معاملاتی را نیز عمیقتر میکند و فاصله میان خانهاولیها و بازار مسکن را بیشتر از گذشته افزایش میدهد.