پیشبینی جالب یک کارشناس درباره قیمت مسکن در سه سناریو
گوی خبر [1]- بازار مسکن طی سالهای اخیر بیش از گذشته به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی واکنش نشان داده است؛ از نرخ تورم و هزینه مصالح ساختمانی گرفته تا چشمانداز مذاکرات خارجی و میزان نااطمینانی فعالان اقتصادی. در چنین شرایطی سه سناریوی توافق جامع، تداوم وضعیت فعلی و تشدید تنشهای سیاسی، مسیرهای متفاوتی را پیش روی این بازار قرار میدهد.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی با بررسی آینده بازار مسکن تأکید میکند که کاهش قیمت مسکن مانند سایر کالاها بهسادگی اتفاق نمیافتد؛ زیرا این بازار از «چسبندگی قیمتی» بالایی برخوردار است و محدودیت زمین، شرایط منطقهای و ویژگیهای هر ملک، مانع از افت شدید قیمتها میشود.
آیا توافق جامع میتواند قیمت مسکن را کاهش دهد؟
به گفته فروغمند اعرابی، حتی در صورت دستیابی به توافق جامع، انتظار کاهش شدید قیمت مسکن چندان منطقی نیست. مگر اینکه عرضه گستردهای وارد بازار شود و تعداد زیادی از فروشندگان و سازندگان جدید، تعادل عرضه و تقاضا را تغییر دهند.
وی معتقد است اثر اصلی توافق احتمالی باید در کاهش سرعت رشد قیمتها، افزایش قدرت خرید خانوارها و بهبود شرایط تأمین مالی دیده شود، نه در کاهش ناگهانی قیمت ملک.
بر اساس برآوردهای بازار، در سالهای اخیر فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن افزایش یافته است؛ بهگونهای که سهم هزینه مسکن از سبد خانوار در بسیاری از شهرهای بزرگ به یکی از اصلیترین دغدغههای اقتصادی تبدیل شده است؛ بنابراین افزایش قدرت خرید از مسیر تسهیلات بانکی و ثبات اقتصادی، مهمترین عامل برای بازگشت تقاضای واقعی خواهد بود.
ریزمتراژها اولین بخش فعال بازار میشوند
این کارشناس حوزه شهرسازی معتقد است در صورت ایجاد ثبات اقتصادی، نخستین نشانههای رونق در بخش معاملات مصرفی و بهویژه واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر نمایان خواهد شد.
در سالهای اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید، تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر حرکت کرده است. آپارتمانهای کممتراژ به دلیل قیمت نهایی پایینتر، نقدشوندگی بیشتر و امکان خرید برای گروههای بیشتری از متقاضیان، بیشترین شانس بازگشت به چرخه معاملات را دارند.
ساختوساز با تأخیر رونق میگیرد
فروغمند اعرابی درباره وضعیت ساختوساز نیز میگوید رونق تولید مسکن برخلاف معاملات، فرآیندی زمانبر است. سازندگان برای آغاز پروژه جدید باید نسبت به ثبات بازار، امکان فروش واحدها، قیمت زمین، هزینه مصالح ساختمانی و شرایط تأمین مالی اطمینان پیدا کنند.
بررسیهای بازار نشان میدهد افزایش هزینه نهادههای ساختمانی در سالهای اخیر یکی از مهمترین موانع ورود سرمایهگذاران به پروژههای جدید بوده است. حتی اگر تقاضای خرید افزایش پیدا کند، فاصله زمانی میان رونق معاملات و افزایش ساختوساز همچنان وجود خواهد داشت.
سناریوی تداوم بلاتکلیفی
این پژوهشگر معتقد است اگر شرایط فعلی و تفاهمهای موقت ادامه پیدا کند، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند.
در این سناریو، احتمال رشد اسمی قیمتها وجود دارد، اما این افزایش بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را خواهد داشت و به معنای رونق واقعی بازار نیست. معاملات نیز محدود به خریدهای ضروری خواهد بود و سرمایهگذاران برای ورود گسترده، منتظر روشنتر شدن چشمانداز اقتصادی میمانند.
تشدید تنشها، افزایش قیمت بدون رونق معاملات
در صورت افزایش تنشهای سیاسی، بازار مسکن ممکن است با افزایش قیمتهای اسمی مواجه شود، اما این موضوع لزوماً به معنای رونق نیست.
در چنین شرایطی احتمال دارد فروشندگان عرضه ملک را کاهش دهند و خریداران مصرفی نیز به دلیل نااطمینانی و کاهش قدرت خرید از بازار خارج شوند. همزمان افزایش هزینه مصالح و دشوارتر شدن تأمین مالی، انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید را کاهش خواهد داد.
تورم مسکن، رشد قیمت بدون افزایش قدرت خرید
فروغمند اعرابی با اشاره به انتظارات تورمی در بازار میگوید تقاضای سرمایهای در شرایط تورمی میتواند افزایش پیدا کند، اما این موضوع به معنای رونق گسترده نیست.
سرمایهگذاران در چنین شرایطی بیشتر به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت و مصالح ساختمانی باعث رشد قیمت تمامشده مسکن میشود، اما تا زمانی که درآمد خانوارها افزایش پیدا نکند، این رشد نمیتواند به افزایش پایدار معاملات منجر شود.
رونق مسکن یعنی افزایش معامله، نه الزاما کاهش قیمت
این کارشناس بازار مسکن تأکید میکند رونق بازار لزوماً به معنای کاهش قیمتها نیست؛ بلکه نشانه اصلی رونق، افزایش تعداد معاملات، بهبود نقدشوندگی و خروج بازار از وضعیت قفلشدگی است.
به گفته او، در صورت بازگشت ثبات، ابتدا بازار خرید و فروش فعال میشود و پس از آن با فاصله زمانی، ساختوساز رونق خواهد گرفت؛ زیرا تولید مسکن نیازمند تصمیمهای بزرگتری مانند خرید زمین، دریافت مجوز، تأمین سرمایه و اطمینان از فروش آینده است.
آمارهای کلیدی بازار مسکن
به گفته این کارشناس، کاهش قدرت خرید خانوارها در سالهای اخیر باعث حرکت تقاضا به سمت واحدهای کوچکمتراژ شده و افزایش هزینه زمین و مصالح ساختمانی، مهمترین مانع آغاز پروژههای جدید ساختمانی است.
وی معتقد است: در دورههای تورمی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش سرمایه را ایفا کرده تا کالای مصرفی و به طور کلی رونق معاملات معمولاً چند ماه تا چند سال زودتر از رونق ساختوساز اتفاق میافتد.
براین اساس کاهش قیمت اسمی مسکن به دلیل محدودیت عرضه و ویژگیهای خاص این بازار، بسیار دشوارتر از سایر کالاهاست.
به هر روی بازار مسکن اکنون بیش از هر زمان دیگری به ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید و کاهش نااطمینانی نیاز دارد؛ چراکه مسیر آینده این بازار نه فقط با قیمتها، بلکه با میزان اعتماد خریداران و سازندگان تعیین خواهد شد.