معادلات بازار مسکن تغییر میکند؟
گوی خبر [1]- بازار مسکن ایران در سالهای اخیر بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی قرار گرفته است. از مذاکرات و احتمال دستیابی به توافقهای بینالمللی گرفته تا تداوم نااطمینانیها یا تشدید تنشهای سیاسی، هر یک از این سناریوها میتواند بر روند قیمتها، حجم معاملات، سرمایهگذاری در ساختوساز و رفتار خریداران و فروشندگان اثرگذار باشد. با این حال، این پرسش همچنان مطرح است که آیا تغییرات سیاسی میتواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا آنکه بازار تنها با تغییر در الگوی معاملات و سرمایهگذاری مواجه خواهد شد.
در همین راستا، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی به بررسی سناریوهای مختلف پیش روی بازار مسکن پرداخته است.
* آقای فروغمنداعرابی! بازار مسکن در شرایط رکود تورمی فعلی، در صورت تحقق هر یک از سناریوهای «توافق جامع»، «تداوم تفاهم موقت» یا «تشدید تنشهای سیاسی» چه مسیری را در قیمتها، معاملات و ساختوساز طی خواهد کرد؟
در صورت دستیابی به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن بسیار اندک است؛ زیرا قیمت مسکن، برخلاف بسیاری از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردار است و در ایران بهسختی کاهش مییابد. مگر آنکه عرضه بسیار گستردهای در بازار ایجاد شود و عرضهکنندگان جدید وارد بازار شوند. این در حالی است که در بخش مسکن، به دلیل محدودیت زمین و ویژگیهای منطقهای، شهری و همجواری هر ملک، کاهش قیمتها بسیار بعید است. اگر هم کاهش قیمتی رخ دهد، احتمالاً موقتی خواهد بود.
در مقابل، آنچه در بلندمدت میتواند رخ دهد، کند شدن روند رشد قیمتهاست. اگر توافق جامع حاصل شود، آثار مثبت آن در بازار مسکن را باید بیش از هر چیز در افزایش قدرت خرید متقاضیان جستوجو کرد؛ چه بهصورت مستقیم و چه از طریق نظام بانکی و تقویت قدرت خرید با استفاده از تسهیلات بانکی.
در حوزه معاملات نیز احتمالاً ابتدا معاملات مصرفی که به تعویق افتادهاند، بهویژه در واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر، فعال خواهند شد.
در بخش ساختوساز نیز رونق با تأخیر شکل میگیرد؛ زیرا سازندگان ابتدا باید اطمینان پیدا کنند که بازاری که قرار است در آن سرمایهگذاری کنند، از ثبات و چشمانداز مناسبی برخوردار است و نسبت به بازارهای رقیب مانند ارز، بورس و سایر بازارها، توجیه اقتصادی دارد. همچنین باید از امکان فروش واحدها، چه با سازوکارهای فعلی و چه با سازوکارهایی که احتمال دارد در آینده ایجاد شود، اطمینان داشته باشند. روشهای نوین تأمین مالی نیز در این زمینه اهمیت دارد. علاوه بر این، قیمت مصالح ساختمانی نیز یکی از عوامل بسیار مهم در تصمیمگیری برای ساختوساز است. بنابراین، حتی در صورت توافق جامع نیز به نظر میرسد رونق ساختوساز با فاصله زمانی نسبت به رونق معاملات اتفاق بیفتد.
اما اگر تفاهم موقت ادامه پیدا کند، بازار همچنان در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند. در این شرایط، رشد اسمی قیمت مسکن احتمالاً با شیبی معقول ادامه خواهد داشت؛ شاید کمتر از بسیاری از داراییهای دیگر. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را ایفا میکند و نمیتوان انتظار رونق واقعی در این بازار را داشت.
تعداد معاملات نیز همچنان پایین و کمعمق خواهد بود و احتمالاً تنها خریدهای ضروری انجام میشود؛ زیرا بلاتکلیفی ادامه دارد و بازار از رکود خارج نخواهد شد.
در بخش ساختوساز نیز اگر پروژهای اجرا شود، عمدتاً پروژههای خاص، واحدهای کوچکمقیاس و تکمیل پروژههای نیمهتمام در اولویت قرار خواهند گرفت.
در صورت تشدید تنشهای سیاسی نیز احتمال افزایش قیمت برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما همزمان ممکن است تعداد معاملات کاهش یابد. در چنین شرایطی، فروشندگان از عرضه عقبنشینی میکنند و خریداران مصرفی نیز احتمالاً از بازار حذف میشوند. در نتیجه، بلاتکلیفی برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن ایجاد خواهد شد.
از سوی دیگر، افزایش هزینه مصالح ساختمانی و ریسک تأمین مالی ناشی از نااطمینانیهای موجود، ساختوساز را تحت تأثیر قرار میدهد و احتمال آغاز پروژههای جدید کاهش مییابد. در چنین شرایطی، سازندگان ترجیح میدهند تا زمان فراهم شدن شرایط مناسبتر، آغاز پروژههای جدید را به تعویق بیندازند.
* با وجود انتظارات تورمی، کارشناسان تورم قیمت مسکن در سال جاری را دست کم تا حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد تخمین میزنند، آیا انتظارات تورمی موجب رشد تقاضای سرمایهای در بازار مسکن خواهد شد یا افزایش هزینههای ساخت و مصالح ساختمانی مانع رونق بازار میشود؟
بله، انتظارات تورمی میتواند تقاضای سرمایهای ایجاد کند، اما این تقاضا به معنای شکلگیری رونق فراگیر در بازار مسکن نخواهد بود. در شرایط تورمی، هدف اصلی سرمایهگذاران بیشتر حفظ ارزش دارایی و حفظ ارزش ریالی سرمایه است؛ بنابراین، تقاضای سرمایهای بالقوه شکل میگیرد، اما این تقاضا محدود خواهد بود.
از سوی دیگر، اگر هزینههای ساختوساز افزایش پیدا کند و در نتیجه مصالح ساختمانی گرانتر شود، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت؛ اما از آنجا که قدرت خرید متقاضیان افزایش نیافته است، این رشد قیمت به رونق معاملات منجر نمیشود. بنابراین، چنین افزایش قیمتی، افزایش مطلوبی برای بازار نخواهد بود و باید منتظر ماند تا شرایط برای بهبود واقعی بازار فراهم شود.
رونق بازار مسکن الزاماً به معنای کاهش قیمتها نیست
* اگر فضای سیاسی و اقتصادی کشور به سمت ثبات حرکت کند، به فرض ایجاد رونق بازار مسکن، این رونق ابتدا در بخش معاملات ظاهر میشود یا در حوزه ساختوساز و تولید مسکن؟ چه بازه زمانی برای این تغییر قابل تصور است؟
نخستین نشانه رونق معمولاً در بخش معاملات ظاهر میشود؛ زیرا با مشخص شدن تکلیف شرایط، ابتدا بازار خرید و فروش فعالتر خواهد شد. اما رونق ساختوساز با فاصله زمانی نسبت به معاملات اتفاق میافتد؛ چراکه معاملات بر موجودی فعلی بازار، یعنی واحدهای آماده و قابل سکونت، متکی است، اما ساختوساز نیازمند تصمیمهای مهمی از جمله سرمایهگذاری، اخذ پروانه ساختمانی، خرید زمین یا خرید ملک کلنگی برای نوسازی، برآورد هزینه مصالح و همچنین اطمینان از امکان فروش در آینده است. مجموعه این عوامل باعث میشود آغاز پروژههای ساختمانی نسبت به رونق معاملات با تأخیر همراه باشد.
همچنین باید توجه داشت که در ساختار سنتی بازار مسکن ایران، بسیاری از سازندگان، چه انبوهسازان و چه سازندگان خرد، همواره تعدادی واحد آماده در اختیار دارند و معمولاً پیش از آغاز پروژه جدید، این واحدها را عرضه میکنند و پس از فروش آنها، وارد مرحله جدید ساختوساز میشوند.
نکته مهم دیگر آن است که رونق بازار مسکن الزاماً به معنای کاهش قیمتها نیست، بلکه به معنای افزایش تعداد معاملات است؛ موضوعی که موجب افزایش نقدشوندگی بازار و خروج آن از وضعیت قفل معاملاتی میشود؛ وضعیتی که هماکنون نیز تا حدودی در بازار مسکن مشاهده میشود. حتی ممکن است در دوره رونق، قیمتها نیز افزایش پیدا کند.
تفاوت مهم این شرایط آن است که بازار از وضعیت ابهام برای سرمایهگذاران و بیتصمیمی برای دولت خارج میشود. در چنین مقطعی، باید تصمیمهای مهم و سیاستهای لازم از پیش طراحی شده باشد. برای نمونه، میتوان به برنامهریزی برای ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سامانههای مرتبط، توسعه حوزه پراپتک و فناوریهای حوزه املاک اشاره کرد. این اقدامها باید از قبل در دستور کار قرار گیرد و تصور نشود که اگر در آینده تعداد معاملات افزایش یافت و سازندگان و خریداران از شرایط بازار رضایت داشتند، دیگر وظایف دولت به پایان رسیده است. این موضوع میتواند یکی از مهمترین مخاطرات پیش روی بازار باشد و از هماکنون باید مورد توجه سیاستگذاران قرار گیرد.